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Todo lo que necesita saber sobre la cancelación de su contrato de arrendamiento y el alivio para inquilinos durante COVID



(iStock)

Es un momento extraño para todos nosotros, pero en medio de la pandemia mundial del coronavirus, es un momento particularmente extraño para los inquilinos y propietarios. Si actualmente rentar un apartamento o en casa, lo mejor que puede hacer para protegerse es leer sobre sus derechos.

Por supuesto, como la mayoría de las cosas durante COVID-19, los derechos de un inquilino no son exactamente sencillos. La mayoría de los propietarios no tienen una cláusula de COVID y, como tal, muchos inquilinos no están seguros de lo que pueden y no pueden hacer.


Como inquilino, ¿tiene derecho a romper su contrato de arrendamiento? ¿Qué tienes que hacer para calificar para un programa de ayuda para inquilinos ? (Y si es así, ¿qué es un programa de ayuda para inquilinos?)

Las respuestas a todas estas preguntas frecuentes sobre el alquiler en la época de COVID (y más) se encuentran a continuación, directamente de los abogados y agentes de bienes raíces que saben de lo que están hablando.


¿Cuáles son sus derechos legales como inquilino?

En general, los inquilinos tienen muchos derechos—Tiene derecho a un espacio habitable, no puede ser discriminado por motivos de raza, sexualidad, género o discapacidad, y la mayoría de los estados incluso tienen límites para los depósitos de seguridad de los inquilinos. De acuerdo a Zoom legal , los inquilinos también tienen derechos cuando se trata de desalojo.



Incluso si incumple su contrato de arrendamiento—Que es una jerga elegante para violar una de las condiciones de su contrato de arrendamiento—Todavía tiene derecho a recibir una notificación de desalojo de la reclamación. También tiene derecho a una cierta cantidad de tiempo en el que se le da la oportunidad de devolver cualquier alquiler impago o daños por cualquier cosa que se haya hecho para violar el contrato de arrendamiento. Digamos que el plazo es de 30 días; luego tiene 30 días para recuperar el alquiler impago (si está atrasado y no hizo un pago) o para pagar algo en la casa que se rompió. El marco de tiempo es no siempre 30 días; se debe establecer el marco de tiempo por tu estado o alternativamente, en el contrato de arrendamiento que firmó.

Dentro de ese período de tiempo, el propietario no puede desalojar. Una vez que finaliza el plazo y no se han pagado el alquiler o los daños, el propietario puede presentar un procedimiento de desalojo, pasando formalmente por el sistema judicial.

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Ahora, toda esta charla de desalojo es estrictamente no COVID. Durante el tiempo de COVID, los propietarios no podían desalojar a sus inquilinos. Sin embargo, la moratoria de desalojo, previamente establecida por la ley federal CARES que pasó en marzo de 2020, vence el 1 de agosto. Esto significa que a partir del 1 de agosto, se debe pagar el alquiler.

Desfile consultó a Terrence Griffiths, un abogado de la ciudad de Nueva York, sobre cómo COVID cambia los contratos de alquiler.

Desafortunadamente para los inquilinos, COVID no ha cambiado los parámetros legales estándar para salir de su contrato de arrendamiento, explica Griffiths a Desfile. Si bien muchos han señalado cláusulas de fuerza mayor, Que es básicamente una cláusula en un contrato en la que, si sucede algo que está en la lista, puede terminar el contrato, como una salida potencial. Por ejemplo, 'si hay una pandemia mundial, las partes quedan liberadas de sus obligaciones', pero los arrendamientos residenciales normales rara vez la tienen. TPor lo general, tales cláusulas solo surgen en arrendamientos comerciales (es decir, una empresa que alquila un espacio de oficina) y aún así, los tribunales leen las cláusulas de Force Majauer de manera bastante estricta y no les gusta dar ningún 'margen de maniobra' al texto del contrato.

Griffiths agrega, dado que no nos hemos enfrentado a una pandemia como COVID en 100 años, incluso los contratos con cláusulas de Fuerza Mayor pueden ni siquiera contemplar un virus o una pandemia global.


Sin embargo, hay esperanza para los inquilinos que todavía pueden estar preocupados por hacer el alquiler. El asesor económico de la Casa Blanca, Larry Kulow, ha dicho que CUIDADOS 2 —AKA ronda dos de controles de estímulo del coronavirus —Tendrá como objetivo incluir planes para prolongar la moratoria federal de desalojos. Sin embargo, CARES 2 aún no se ha aprobado.

Desfile también consultó a Elizabeth Johannsen, abogada de la ciudad de Nueva York, sobre lo que esto podría significar para los inquilinos.

Lo que sí sé es que en realidad no existe ninguna legislación en este momento (aparte de la suspensión de los procedimientos judiciales de vivienda), por lo que estamos nadando en aguas desconocidas, dice Johannsen. Desfile. Dado que los propietarios realmente no pueden hacer nada, mucha gente no paga [alquiler] y están atrapados con eso.

Johannsen agrega, La mayoría [de los propietarios] han sido bastante flexibles al terminar temprano debido a esto. Algunos mantienen su seguridad o le hacen pagar una tarifa de descanso de un mes. Conozco a un grupo de amigos que han tenido diferentes experiencias.


Los propietarios también tienen la opción de modificar su contrato de arrendamiento para agregar una cláusula de aviso de 30 días.

Algunos [propietarios] han agregado una especie de cláusula de aviso de 30 días en la que puede finalizar su contrato de arrendamiento en cualquier momento si le da un aviso de 30 días al propietario sin más penalidades, explica Johannsen.

¿Qué es un programa de ayuda para inquilinos?

Los programas de ayuda para inquilinos son programas de asistencia que, según Coronavirus.Health.NY.Gov , brindan ayuda directa a los inquilinos que perdieron ingresos debido a la pandemia de COVID-19. Financiado por el Coronavirus Relief Fund, que es parte de la Ley Federal CARES, los programas de ayuda para inquilinos varían de un estado a otro, pero todos tienen el objetivo general de brindar ayuda financiera.

Los programas de ayuda para inquilinos de cada estado varían, pero la mayoría requiere que el inquilino sea un inquilino con residencia principal en ese estado y debe informar la pérdida de ingresos en cualquier momento entre el período del 1 de abril de 2019 y el 31 de julio de 2020. Para estar seguro, verifique su sitio web del gobierno local del estado.


Según el estado de Nueva York programa de ayuda de alquiler , [Renovación de hogares y comunidades] dará prioridad a los hogares con mayor necesidad económica y social, teniendo en cuenta los ingresos, la carga del alquiler, el porcentaje de ingresos perdidos y el riesgo de quedarse sin hogar. El pago de asistencia para el alquiler cubrirá la diferencia entre la carga del alquiler del hogar el 1 de marzo de 2019 y el aumento en el costo del alquiler durante el período en el que el hogar está solicitando asistencia. Los hogares pueden solicitar hasta cuatro meses de asistencia para el alquiler durante los meses de abril a julio. El programa está abierto a hogares que alquilan apartamentos, familia viviendas, viviendas prefabricadas y lotes de viviendas prefabricadas.

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Cómo obtener el alivio del inquilino

Los programas de ayuda para inquilinos varían de un estado a otro, por lo que la mejor manera de averiguar si califica para la ayuda para inquilinos es consultar los sitios web de su gobierno local. Si bien algunos estados no han instituido moratorias de desalojo o asistencia, la moratoria de desalojo nacional de la Ley CARES sigue en vigor hasta el 1 de agosto.

Griffiths dice Desfile , Si bien no todos los estados han implementado protecciones (es decir, moratorias de desalojo) y asistencia, especialmente aquellos con republicanos liderazgo , hay muchos que han establecido programas para evitar los desalojos masivos y los impagos de alquileres. Nueva York, por ejemplo, puso en marcha el Programa de asistencia para el alquiler de COVID .

Sin embargo, si no vive en Nueva York, es mejor consultar el sitio web del gobierno de su estado para ver si califica. La mayoría de los programas de asistencia para inquilinos tienden a calificar a una persona que puede demostrar la pérdida de ingresos desde el 1 de abril de 2019 hasta el 31 de julio de 2020; el inquilino también tendría que mantener la residencia principal en ese estado.

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Griffiths agrega que, en el futuro, es crucial que el gobierno implemente nuevas protecciones para los inquilinos.

Estamos en territorio inexplorado con un número récord de estadounidenses que no pueden hacer sus pagos de vivienda- con CNBC reportando que el 30 por ciento de los estadounidenses no cumplieron con sus pagos de vivienda en junioo, a menos que se implementen nuevas protecciones, una vez que expiren las moratorias de desalojo, es preocupante cuántas personas se enfrentarán a la pregunta de si necesitan romper su contrato de arrendamiento, incluso con las posibles ramificaciones para sus futuras opciones de vivienda.

Cómo romper un contrato de arrendamiento

Con todo esto sucediendo, es posible que se pregunte: ¿Cómo puedo romper mi contrato de arrendamiento? Si bien puede ser tentador romper un contrato de arrendamiento durante el COVID, potencialmente podría dificultarle obtener un nuevo contrato de arrendamiento en el futuro.

Nunca es una buena idea simplemente romper el contrato de arrendamiento, no solo porque el propietario puede perseguir al inquilino en la corte, sino que también esto puede afectar la vivienda futura del inquilino, ya que muchos propietarios quieren referencias o verificaciones de antecedentes. Tener un contrato de arrendamiento roto como 'anterior' no es algo que los propietarios deseen, explica Griffiths. Esto afecta especialmente a la gente de la clase trabajadora, ya que a menudo la vivienda disponible para ellos es administrada por corporaciones y por lo tanto no pueden tener una conversación con el propietario sobre lo que sucedió anteriormente; simplemente se les negará por completo.

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Este también es un problema para las personas que se enfrentan a la inseguridad sobre cómo cobrar el alquiler ahora, agrega Griffiths.

Si está pensando en romper su contrato de arrendamiento o está preocupado por no pagar el alquiler, es posible que desee hablar directamente con el propietario.

Un inquilino debe hablar directamente con el propietario y explicar su situación si cree que no puede pagar el alquiler, dice Griffiths. Por lo general, un propietario no quiere pasar por los gastos de los procedimientos judiciales, especialmente si es posible llegar a un acuerdo con el inquilino. Si bien el gobierno no actuó con respecto al alivio hipotecario, y muchos propietarios dependen de los ingresos del alquiler para cubrir su hipoteca, todos están luchando en este momento y lo último que un propietario querría es perder por completo a sus inquilinos cuando pudieran hacer arreglos para una reducción. alquilar o extender el contrato de arrendamiento al final a cambio de pagos reducidos ahora.

¿Se pueden pausar los pagos del alquiler?

La Ley CARES prohibió temporalmente a los propietarios (con hipotecas respaldadas por el gobierno federal) desalojar a sus inquilinos por no pagar el alquiler. Esto se llamó la moratoria de desalojo de la Ley CARES, sin embargo, vence el 1 de agosto y, aunque se está hablando de ello en el Senado, CARES 2 aún no se ha aprobado. ( CNET predice una decisión sobre CARES 2 para la primera semana de agosto, aunque algunos propietarios ya han dado el salto a la presentación de desalojos).

Sin embargo, algunos propietarios no tienen hipotecas respaldadas por el gobierno federal, ya que quizás sus casas ya estén pagadas. Si ese es el caso, entonces la única forma en que se pueden pausar formalmente los pagos del alquiler es hablando directamente con el propietario. Como razona Griffiths, la mayoría de los propietarios preferirían arreglar algo con usted en lugar de desalojar y perder al inquilino por completo.

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¿Existen descuentos en las facturas de servicios públicos?

Entonces, no puede pagar su alquiler. ¡Pero eso no significa que las facturas relacionadas con el alquiler no dejen de incurrir! Todavía hay una factura de teléfono WiFi factura, factura de electricidad, etc. Entonces, cuando se trata de facturas de servicios públicos, ¿qué debe hacer un inquilino?

Muchas empresas de servicios públicos de EE. UU. Están siendo flexibles y prometen no apague los servicios esenciales durante este momento crucial. Esto incluye servicios de electricidad, gas, internet, teléfono y agua. Algunas empresas incluso brindan a los inquilinos la oportunidad de adoptar un plan de pago flexible, renuncian a los cargos por pagos atrasados, ofrecen reembolsos o descuentos o permiten a los clientes retrasar temporalmente los pagos.

Algunas empresas de servicios públicos que están haciendo esto incluyen JEA, Pasadena Water and Power, SoCalGas y Seattle Light y Seattle Public Utilities. Sin embargo, para obtener información más específica sobre su propia factura de servicios públicos, llame a su proveedor de servicios públicos local para averiguar sobre los programas que puedan estar ofreciendo para ayudarlo con sus pagos.

Si está preocupado financieramente por enfrentar un desalojo

Si se enfrenta a un desalojo, es posible que le preocupe cómo le afectará financieramente.Desfilepreguntó el gurú financiero y autor de best-sellers Rachel Cruze cómo deberían verse las metas financieras en la época de COVID, especialmente si le preocupa el desalojo.

Si ha perdido sus ingresos y tiene dificultades para pagar sus facturas, debe concentrarse en cubrir sus cuatro paredes. Eso incluye comida, refugio (también conocido como hipoteca o alquiler), servicios públicos y transporte, explica Cruze. Si tiene deudas, no quiero que pague Mastercard cuando no puede poner comida en la mesa. ¡Cualquier dinero que tenga debe enfocarse en cubrir esas necesidades ante todo!

Una vez que tenga cubiertas las necesidades básicas, Cruze recomienda enderezar sus ingresos.

El dinero fluye de dos maneras. Fluye hacia adentro y hacia afuera. ¡Necesitas dinero para entrar! Cruze diceDesfile.Millones de estadounidenses han perdido sus trabajos y, si ese es usted, mi corazón está con ustedes. Ahora mismo necesita conseguir un trabajo, ¡cualquier trabajo! Es posible que no pueda encontrar algo en su industria, pero noestánformas de ganar dinero extra. Puede conducir para Uber, entregar comestibles o buscar trabajos de tutoría en línea.

Cruze agrega, quiero que te pongas rudo y pienses fuera de la caja. Podría significar conseguir dos o tres trabajos a tiempo parcial. Tienes que hacer todo lo necesario para generar dinero que cubra tus cuatro paredes.

Y si se enfrenta activamente a un desalojo, Cruze recomienda ponerse vulnerable con su arrendador.

Si tiene dificultades para pagar el alquiler, asegúrese de comunicarlo. Sea proactivo y explique su situación. Hágales saber que está recogiendo trabajos de medio tiempo y comuníqueles un cronograma para cuando crea que podría volver a encarrilarse. No espere hasta que el alquiler esté vencido para informarles que no tiene trabajo, aconseja Cruze.

Al final del día, los propietarios deberían preferir ser flexibles con usted en lugar de perder un inquilino.

Estas no son circunstancias normales, por lo que si su arrendador sabe que está trabajando de manera proactiva para solucionar la situación, es posible que esté dispuesto a trabajar con usted.

Para obtener más información sobre el alivio del inquilino y a qué tiene derecho, consulte Investopedia , la Moratoria de desalojo de la Ley CARES , y tu sitio web del gobierno local .

A continuación, aquí están algunos consejos para mantenerse mentalmente fuerte durante una crisis.